SALG AF ANDEL

ANDELSBOLIGFORENINGEN FANØGADE 34-36

FANØGADE 34-36

2100 KØBENHAVN Ø.

Her kan du læse om hvordan du sælger din andel

VEDTÆGTER OM SALG AF ANDEL

Medlemmer - § 3

3.01. Som medlem kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der har, eller samtidig med optagelsen som medlem overtager, brugsretten til og flytter ind i foreningens ejendom. Medlemmet skal betale det til enhver tid fastsatte indskud.


3.02. Som medlem kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages forældre, hvis barn eller børn samtidig overtager brugsretten til og flytter ind i den til andelen knyttede bolig med henblik på i længere tid at tage fast bopæl der. Hvis børnene flytter, skal forældrene enten selv overtage brugsretten og flytte ind i boligen med henblik på i længere tid at tage fast bopæl der, eller afhænde andel og brugsret samlet i overensstemmelse med reglerne i denne vedtægt.


3.03. Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver indtræder i rettigheder og forpligtelser overfor foreningen, og er forpligtet til at betale boligafgift og andre økonomiske forpligtelser, der opkræves af foreningen frem til det tidspunkt, hvor andelen er videresolgt. Andelshaveren er berettiget til at fremleje andelen i overensstemmelse med vedtægternes sædvanlige bestemmelser herom, dog således at fremlejemålet maksimalt må løbe i 2 år, regnet fra auktionsdagen. Andelshaveren er forpligtet til, inden 2 år fra auktionsdagen at sælge andelen til en person, som opfylder kravene i § 3, stk. 1. Såfremt andelen ikke er solgt indenfor denne frist, overtager andelsboligforeningen salget. Andelsboligforeningen afgør i denne situation, hvem der skal overtage andel og bolig, ligesom andelsboligforeningen fastsætter de vilkår, overtagelsen skal ske på. Afregning finder sted som anført i § 23.


3.04. Generalforsamlingen fastsætter om ejendomsfunktionærer og erhvervslejere kan optages som medlemmer af foreningen og vilkårene herfor.


3.05. Hvert medlem må kun have brugsret til én bolig, og er forpligtet til at benytte denne, jf. dog § 12.


Indskud - § 4

4.01. For beboere, der ved stiftelsen indtræder som medlemmer, udgør indskuddet et beløb svarende til kr. 500,00 pr. m2. Indskud skal betales kontant, idet dog beboere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetaling og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto.

4.02. Ved en senere overdragelse betales ud over indskuddet et tillægsbeløb, således at indskud og tillægsbeløb tilsammen svarer til den pris, der kan godkendes efter § 20.


Hæftelse - § 5

5.01. Et medlem hæfter alene med sit indskud for forpligtelser, der vedrører foreningen, jf. dog stk. 2.


5.02. Har generalforsamlingen besluttet, at der skal optages banklån eller realkreditlån, der er sikret ved håndpant i et ejerpantebrev eller pantebrev i foreningens ejendom, hæfter medlemmerne kun personligt pro rata for denne pantegæld, hvis kreditor udtrykkeligt har taget forbehold herom.


5.03. Et medlem eller dettes bo hæfter efter stk. 1 og stk. 2, indtil en ny andelshaver er godkendt og har overtaget boligen og hermed er indtrådt i forpligtelsen.


§ 6

6.01. Medlemmerne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud. Generalforsamlingen kan foretage regulering af andelene, således at det indbyrdes forhold mellem andelene kommer til at svare til boligernes indbyrdes værdi.


§ 7

7.01. En andel i foreningens formue kan ikke gøres til genstand for arrest eller eksekution, og kan ikke pantsættes. Den kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 14-20 og 23.


7.02. For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.


Boligaftale - § 8

8.01. Foreningen opretter en boligaftale med hvert medlem. Boligaftalen indeholder bestemmelser om boligens brug. Indtil generalforsamlingen vedtager andet, anvendes som boligaftale sædvanlig lejekontrakt med de ændringer, der følger af disse vedtægter og generalforsamlingens beslutninger.

Boligafgift


§ 9

9.01. Boligafgiftens størrelse fastsættes med bindende virkning for medlemmerne af generalforsamlingen. Generalforsamlingen kan regulere boligafgiften, således at det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse svarer til boligernes areal eller standard. Boligafgiften er forfalden til betaling den 1. i måneden, jf. Lejelovens bestemmelser.


9.02. Som almindeligt depositum erlægges ud over indskuddet et beløb svarende til 3 måneders boligafgift. Andelshavere, der er indtrådt ved foreningens stiftelse, betaler dog ikke noget depositum.


9.03. Bestyrelsen kan med 4 ugers varsel indkalde til fælles gårddag. Ønsker en andelshaver ikke at deltage, betales 250 kr. pr. dag for udeblivelse. Beløbet opkræves ved kommende opkrævning af boligafgiften. Der kan ikke indkaldes til mere end 2 sammenhængende gårddage ad gangen.


9.04. Såfremt bestyrelsen konstaterer, at en andelshaver eller dennes husstand, herunder lejer, fremlejer eller besøgende, forårsager ødelæggelser på ejendommen eller dennes inventar, er den pågældende andelshaver pligtig at udbedre de pågældende ødelæggelser for egen regning senest 14 dage efter at have modtaget bestyrelsens skriftlige påbud herom. Udbedringen skal udføres fagligt og håndværksmæssigt forsvarligt. Bestyrelsen kan kræve, at udbedringen udføres af en autoriseret håndværker. Overskrides fristen på de 14 dage, har bestyrelsen ret til at udbedre skaden for andelshaverens regning.


Overdragelse - § 14

14.01. Ønsker en andelshaver at fraflytte sin bolig, sker overdragelsen i følgende rækkefølge:

a) Til den, der indstilles af andelshaveren når overdragelsen sker til personer med hvem andelshaveren er beslægtet i lige op- og nedstigende linie, søskende, eller til personer, der i mindst 2 år har haft fælles husstand med andelshaveren.

b) Til den, der indstilles af andelshaveren når overdragelsen sker ved bytning til anden helårsbolig.

c) Sammenlægning: For at få et stabilt klientel i ejendommen tilgodeses muligheden for fysisk lejlighedssammenlægning. Der godkendes kun vandrette sammenlægninger. Det sammenlagte må maksimalt udgøre det antal etagekvadratmeter, som kommunen kan godkende, ligesom der ikke må inddrages fællesareal i sammenlægningen, eksempelvis i form af repos eller lignende. Der kan maksimalt sammenlægges to oprindelige lejligheder til én lejlighed.

d) Til andre andelshavere i foreningen, som er indtegnet på en liste hos bestyrelsen. Den først indtegnede på listen går forud for de andre. Overtages boligen af et andet medlem af foreningen, har den fraflyttede andelshaver indstillingsretten til den nu ledige bolig.

e) Til personer, som er indtegnet på venteliste hos bestyrelsen.

f) Til personer, som indstilles af andelshaveren.


14.02. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Nægtes godkendelse, skal skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget meddelelse om, hvem der indstilles.


14.03. Er der oprettet en venteliste, har bestyrelsen på begæring af den fraflyttende andelshaver pligt til at anvise en ny andelshaver inden 4 uger fra begæringen. I modsat fald er andelshaveren selv berettiget til at indstille en person til bestyrelsens godkendelse efter stk. 2.


14.04. Ved sammenlægning af to andele, jf. § 14, stk. 1, litra c), udstedes et nyt andelsbevis for den sammenlagte bolig, når denne fremstår som én bolig. Den sammenlagte bolig har dog allerede fra overdragelsen af andel nr. 2 kun én stemme. Sammenlægningen skal være tilendebragt indenfor 6 måneder efter at andel nr. 2 blev overdraget. Sammenlægningen skal ske i overensstemmelse med bestemmelserne i § 11.

§ 15

15.01. Har andelshaveren ikke inden mindst 3 måneder efter at være fraflyttet sin bolig efter § 14, stk. 1, litra e) indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelsen aftalt i strid med bestemmelserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 23.


§ 16

16.01. En andelshaver er uden fraflytning af boligen berettiget til at overdrage sin andel helt eller delvist til et husstandsmedlem, der i mindst 2 år har haft fælles husstand med andelshaveren. Den pågældende skal godkendes af bestyrelsen, jf. § 14, stk. 2.


Købesum - § 20

20.01. Prisen for andelen skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter stk. 2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier:

a) Værdien af andelen i foreningens formue, ansat til den pris, der er fastsat på den seneste årlige generalforsamling. Andelenes pris fastsættes under iagttagelse af i reglerne i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris.

b) Værdien af forbedringer i boligen ansat til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

c) Værdien af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i boligen, fastsat under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage.

d) Såfremt boligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld, beregnes pristillæg respektive prisnedslag under hensyn hertil.


20.02. Fastsættelsen af prisen for forbedringer og inventar sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet efter syn og skøn foretaget af en uvildig sagkyndig skønsmand udpeget af administrator.

Skønsmanden skal ved besigtigelse af lejligheden indkalde både den fraflyttende andelshaver og en repræsentant for bestyrelsen, og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Skønsmandens vurdering er bindende for alle parter. Omkostningerne ved skønnet fordeles ligeligt mellem den fraflyttende og den indflyttende andelshaver.


20.03. Såfremt den fraflyttende andelshaver ikke kan acceptere den af bestyrelsen eller vurderingsmanden fastsatte pris, vurderes denne ved syn og skøn, foretaget af en skønsmand, der skal være bekendt med andelsboligforhold. Parterne udpeger skønsmanden i forening. Såfremt parterne ikke kan blive enige herom, udpeges skønsmanden af boligretten. Skønsmanden skal ved besigtigelsen af lejligheden indkalde både den pågældende andelshaver og bestyrelsen og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Skønsmandens vurdering er bindende for såvel andelshaveren som bestyrelsen. Skønsmanden fastsætter ved skønnet selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved skønnet skal fordeles mellem den fraflyttende andelshaver, tilflyttende og/eller foreningen eller pålægges den ene part fuldt ud, idet han herved skal tage hensyn til hvem af parterne, der har fået medhold ved skønnet.


20.04. Bestyrelsen skal ikke godkende prisen udover andelsværdi ved overdragelse af erhvervsandele, hvortil der ikke er knyttet brugsretten til en bolig. Overtagelse foretages i øvrigt


Finansiering af købesum - § 21

21.01. Køber kan forlange, at foreningen enten yder lån eller garanterer for et lån i et pengeinstitut efter reglerne i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.


§ 22

22.01. Har andelshaveren i forbindelse med finansieringen af købet af andelen optaget et lån i et pengeinstitut, underretter bestyrelsen pengeinstituttet om godkendelse af salg af andelen, hvis pengeinstituttet udtrykkeligt har anmodet herom.


Fremgangsmåde - § 23

23.01. Inden aftalens indgåelse skal sælgeren udlevere et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter til køberen samt andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget, en specifikation af købesum med prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar samt oplysning om fortrydelsesret. Sælgeren skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøre køberen bekendt med indholdet af bestemmelserne i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber om prisfastsættelse, om adgangen til at hæve aftalen eller kræve prisen nedsat samt bestemmelserne om straf.


23.02. Desuden skal sælger udlevere dokumentation for, at der er gennemført el og vvs check senest en måned før andelen udbydes til salg, samt dokumentation for, at foreningens registrering af andelens varmtvandshaner og brusere (haneandele) er korrekte, og at der forefindes varme- og varmtvandsmålere på samtlige radiatorer og varmtvandshaner opsat af den af foreningen valgte varmeregnskabsleverandør.


23.03. Mellem køber og sælger oprettes en skriftlig aftale. Bestyrelsen kan forlange, at aftalen oprettes på en standardblanket. Salgsaftalen forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse efter stk. 3.


23.04. Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen.


23.05. Købesummen skal indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender udbetaler resten til den fraflyttende andelshaver. Andelsboligforeningen er berettiget til at tilbageholde et beløb til sikring af, at lejligheden afleveres i forsvarlig stand, samt et depositum til sikring af den fraflyttende andelshavers opfyldelse af forpligtelser i forbindelse med varmeregnskab m.v. Ved afregning er foreningen berettiget til at anvende provenuet til indfrielse af eventuelt lån, for hvilket andelsboligforeningen har stillet garanti eller har kautioneret. Udbetaling af restbeløbet skal ske tidligst 2 og senest 4 uger efter overtagelsen.


23.06. Såfremt køberen ønsker dette, skal bestyrelsen med køberen, senest 14 dage efter overtagelsen af boligen, gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med boligen.


23.07. Forlanger køberen prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis kravet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til sælgeren.